名下拥有多套房 只要挂牌就算“首套”？

　　近期，广州出台多项楼市政策，其中房贷利率的灵活变动与购房门槛的大幅降低成为关注焦点，更重要的是，购房者获取“首套”资格的途径被重新定义。多个中心区项目销售人员表示：“（购房者）即使拥有多套房，只要把房产挂牌出售或租赁，就能享受首套待遇。”事情真是这样吗？记者走访发现，不同银行对于“首套”资格的解释并不相同。部分银行仍然强调“按真实房源套数核算”，名下房产在挂牌出售后，如果没有真正交易，银行就不会按“首套”批出商贷。房贷利率方面则有多家银行突破3.4%。

　　多家银行首套房贷利率低于3.4%

　　根据“5·28新政”，自5月29日起，广州首套房和二套房的首付比例分别下调至15%和25%，并取消利率下限。记者走访了解到，广州大部分银行已开始执行新的房贷利率，多家国有银行将首套房的贷款利率从3.85%降低至3.4%。而在招商银行，有贷款经理透露，该行的房贷利率可做到3.35%。

　　在光大银行某营业部，其贷款经理称：“目前我们的首套利率是3.45%，如果属于‘次首套’，即名下的1套房产已结清贷款，利率还可以商量，在3.5%至3.6%之间，具体看客户情况来审批。”

　　某房屋买卖平台5月30日更新的各银行房贷利率显示，目前华润银行、渣打银行、广发银行首套利率为3.3%，汇丰银行首套利率更低至3.15%，但需要总部审批。

　　根据广州房贷新政，拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如果申请贷款购买住房，银行可审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。记者走访发现，不同银行的执行标准有所差异。光大银行贷款经理称：“目前如果拥有2套房产，只要结清贷款，那么首付比例是按二套的25%，并按照二套的房贷利率执行；如果2套挂牌后卖出其中1套，首付比例仍按二套，但房贷利率可以当首套来计算。”招商银行贷款经理则表示：“名下两套房已结清的，通过放租或放售其中一套，可按首套利率、首付1.5成。”

　　部分银行仍按“真实房产套数算”

　　记者走访发现，在新政落地的两天中，多家楼盘的销售人员表示，“即使拥有多套房产，只要挂牌把房产出售或出租，就能享受3.4%的首套利率待遇。”而在社交平台，有网友发出疑问：如果有5套房，全部结清挂牌再买第六套，新买的这套如果还算首套，岂不是有无穷无尽的首套资格？

　　“如果只是单纯将旧房挂牌出售，并不能核减套数，还是需要真实的交易。在旧房挂牌后，我们会发出审批意见，但不会马上放款，待借贷人真正售出房产后，我们才会发同贷书。”光大银行贷款经理如是说。广州银行的贷款人员同样表示，目前是按“真实房源套数”来核算，“做按揭贷款，我们并不是单纯看是否挂牌。一套房产按揭结清，不用挂牌也当首套；一套以上则需看实际套数”。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，根据广州楼市新政，所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。这突破了首套房认定标准，让首套房认定与房贷首付和利率挂钩，即所谓的首套优惠。“不过，在人民银行广州分行的政策里面没有看到这种优惠，说明判断的主动权在各商业银行。各银行必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率政策，以确保自身的资产安全”。

　　“一买一卖”降利率？税务成本不低！

　　“2021年买的房，当时贷款利率超过5%，可以通过跟熟人‘一买一卖’来降低利率吗？”针对网上的此类问题，有业内人士向记者分析，如A将房产转给B， B得到房子后，又马上卖给A，这样由于二手交易不满两年，需要交两次契税和1次增值税。目前首套小于90㎡的一手住宅契税为总价的1%，大于90㎡为1.5%；二套不论面积均为总价的3%。二手的契税基数按照评估价，比例与新房一致。增值税方面，未满两年需按5.3%全额缴纳增值税。以大于90㎡、总价为500万元的首套房产测算，2次契税总额为15万元，增值税为26.5万元，共需成本41.5万元。

　　除了税务成本，有业内人士提醒，这类操作还有一定的信任风险。“银行通常是通过户口本认定买卖双方的亲属关系，而大部分银行不会受理亲属交易。房产属于大额资产，即使可信度非常高的人，过户也会存在一定风险”。

　　广州中心老区“上车”门槛降至百多万元

　　首套房首付比例下调的同时，广州购房者的“上车”门槛也同步降低。对于一个500万元的房产来说，首付比例下调意味着购房者可以节省75万元首付款项，广州各区的“上车”门槛大幅降低。以天河、海珠、越秀3个中心老区为例，“上车”首付均降至“1字头”。克而瑞广佛根据2024年4月各区套均价测算，天河区首套首付由327万元降至163万元，海珠区从359万元降至180万元，越秀区由271万元降至135万元。11个区中，起步门槛最低的为增城区和从化区，套均价都为156万元，首套首付仅23万元。

　　与此同时，由于贷款比例增加，月供也相应增长。根据3.4%的首套房贷利率统计，在广州11区中，仅有增城、从化、花都三区的月供仍在万元以内，其余八区的月供均在万元以上，月供增幅为1300元至5800元，其中天河区和海珠区的月供增幅最高，为5343元和5860元。

　　■记者 何璐诗小麦策略