名下拥有多套房 只要挂牌就算“首套”?
近期,广州出台多项楼市政策,其中房贷利率的灵活变动与购房门槛的大幅降低成为关注焦点,更重要的是,购房者获取“首套”资格的途径被重新定义。多个中心区项目销售人员表示:“(购房者)即使拥有多套房,只要把房产挂牌出售或租赁,就能享受首套待遇。”事情真是这样吗?记者走访发现,不同银行对于“首套”资格的解释并不相同。部分银行仍然强调“按真实房源套数核算”,名下房产在挂牌出售后,如果没有真正交易,银行就不会按“首套”批出商贷。房贷利率方面则有多家银行突破3.4%。
多家银行首套房贷利率低于3.4%
根据“5·28新政”,自5月29日起,广州首套房和二套房的首付比例分别下调至15%和25%,并取消利率下限。记者走访了解到,广州大部分银行已开始执行新的房贷利率,多家国有银行将首套房的贷款利率从3.85%降低至3.4%。而在招商银行,有贷款经理透露,该行的房贷利率可做到3.35%。
在光大银行某营业部,其贷款经理称:“目前我们的首套利率是3.45%,如果属于‘次首套’,即名下的1套房产已结清贷款,利率还可以商量,在3.5%至3.6%之间,具体看客户情况来审批。”
某房屋买卖平台5月30日更新的各银行房贷利率显示,目前华润银行、渣打银行、广发银行首套利率为3.3%,汇丰银行首套利率更低至3.15%,但需要总部审批。
根据广州房贷新政,拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,如果申请贷款购买住房,银行可审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。记者走访发现,不同银行的执行标准有所差异。光大银行贷款经理称:“目前如果拥有2套房产,只要结清贷款,那么首付比例是按二套的25%,并按照二套的房贷利率执行;如果2套挂牌后卖出其中1套,首付比例仍按二套,但房贷利率可以当首套来计算。”招商银行贷款经理则表示:“名下两套房已结清的,通过放租或放售其中一套,可按首套利率、首付1.5成。”
部分银行仍按“真实房产套数算”
记者走访发现,在新政落地的两天中,多家楼盘的销售人员表示,“即使拥有多套房产,只要挂牌把房产出售或出租,就能享受3.4%的首套利率待遇。”而在社交平台,有网友发出疑问:如果有5套房,全部结清挂牌再买第六套,新买的这套如果还算首套,岂不是有无穷无尽的首套资格?
“如果只是单纯将旧房挂牌出售,并不能核减套数,还是需要真实的交易。在旧房挂牌后,我们会发出审批意见,但不会马上放款,待借贷人真正售出房产后,我们才会发同贷书。”光大银行贷款经理如是说。广州银行的贷款人员同样表示,目前是按“真实房源套数”来核算,“做按揭贷款,我们并不是单纯看是否挂牌。一套房产按揭结清,不用挂牌也当首套;一套以上则需看实际套数”。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,根据广州楼市新政,所在区内无住房且符合购房条件的,新购住房贷款可按首套住房认定;在所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的,新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。这突破了首套房认定标准,让首套房认定与房贷首付和利率挂钩,即所谓的首套优惠。“不过,在人民银行广州分行的政策里面没有看到这种优惠,说明判断的主动权在各商业银行。各银行必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率政策,以确保自身的资产安全”。
“一买一卖”降利率?税务成本不低!
“2021年买的房,当时贷款利率超过5%,可以通过跟熟人‘一买一卖’来降低利率吗?”针对网上的此类问题,有业内人士向记者分析,如A将房产转给B, B得到房子后,又马上卖给A,这样由于二手交易不满两年,需要交两次契税和1次增值税。目前首套小于90㎡的一手住宅契税为总价的1%,大于90㎡为1.5%;二套不论面积均为总价的3%。二手的契税基数按照评估价,比例与新房一致。增值税方面,未满两年需按5.3%全额缴纳增值税。以大于90㎡、总价为500万元的首套房产测算,2次契税总额为15万元,增值税为26.5万元,共需成本41.5万元。
除了税务成本,有业内人士提醒,这类操作还有一定的信任风险。“银行通常是通过户口本认定买卖双方的亲属关系,而大部分银行不会受理亲属交易。房产属于大额资产,即使可信度非常高的人,过户也会存在一定风险”。
广州中心老区“上车”门槛降至百多万元
首套房首付比例下调的同时,广州购房者的“上车”门槛也同步降低。对于一个500万元的房产来说,首付比例下调意味着购房者可以节省75万元首付款项,广州各区的“上车”门槛大幅降低。以天河、海珠、越秀3个中心老区为例,“上车”首付均降至“1字头”。克而瑞广佛根据2024年4月各区套均价测算,天河区首套首付由327万元降至163万元,海珠区从359万元降至180万元,越秀区由271万元降至135万元。11个区中,起步门槛最低的为增城区和从化区,套均价都为156万元,首套首付仅23万元。
与此同时,由于贷款比例增加,月供也相应增长。根据3.4%的首套房贷利率统计,在广州11区中,仅有增城、从化、花都三区的月供仍在万元以内,其余八区的月供均在万元以上,月供增幅为1300元至5800元,其中天河区和海珠区的月供增幅最高,为5343元和5860元。
■记者 何璐诗小麦策略